[地产投资] 澳大利亚房屋贷款杂谈三----新移民，职场新人，及海外贷款

我在前面的帖子里面曾经谈到过，贷款机构借不借钱给贷款申请人，取决于该名贷款申请人的资信情况及还款能力，而衡量这两方面能力的标准，主要放在资产、负债、收入上面（关于支出，各个贷款机构会有自己的衡量标准，这个不取决于您给出的数字。）
" A* U2 N9 x7 S1 W; `贷款的流程分为三步，预审(pre approval)，这一步主要审核您的资信条件和还款能力，然后再根据您的贷款申请出具一个有条件的申请批准（conditioned offer），一般大意就是“您的资信条件和还款能力符合我们的要求，只要您的房屋可以评估到XXX的价格，您就可以从我们这里得到XXX的贷款”。然后是评估，再然后就是批准贷款（full approval）在这一步中贷款机构将要给您出具贷款合同等等，然后您和您的律师审阅合同，签字交换合同，一笔贷款就做完了。) x: }, m$ g5 l. {( @
这三步中，这里我主要想讲讲第一步，预审。这一步中主要分为两个部分，信用记录调查和个人金融条件调查。信用记录调查主要调查您之前在澳大利亚有无违约的纪录。关于这一点，大家千万不要小看，房屋租赁，电、水、煤气还有手机等等，只要您签了合同，就千万别有半路毁约的行为！可能有些朋友觉得自己只是拖欠了几十块，这么小的数额没有公司会在意的，但是实际上这种行为是要被记录在案的。如果违约人无法对这种违约行为作出合理解释并且解决的话，是无法得到他想要得金融产品的。这也是经常出问题的一个环节。另外一方面，金融条件调查，关于负债，一般我接触的客户都表明是没有的，除非他另外有贷款在身，这方面一般没什么问题。资产，可能有些朋友在国内的经济条件很好，如果在国内贷款当然没问题，但是问题在于如果是在澳洲贷款，国内的资产是不算数的。您必须提供您在澳大利亚境内可以核实的资产，如存款、房、车等等。还有一方面是收入的问题，出于避税的考虑，很多朋友，尤其是在中国人公司或者自己做生意的朋友，都会把收入做得很低，但是当需要贷款的时候，这就是个麻烦了，因为一般正常的贷款会要求您连续两期的收入证明，如果您无法提供足够的收入证明，您的贷款申请就不会得到批准。可能您会觉得，比如说，您的月收入证明上是$3,000，您的贷款需要每月还$2,000，因为您比较节约所以您每月实际的开支是$800,您有足够的能力偿还您的贷款月供，甚至还略有富余，但是贷款机构不会根据您的实际开销情况来确认您是否有能力偿还贷款月供，假如他们认定您的月开销为$1,200，那么他们将认定您没有还款能力而不会批准您的贷款。
9 Q* q* M# B' O# b1 i贷款机构一般以客户的个人资信条件和贷款比例(LVR)来判定贷款的风险程度。贷款比例越高，风险就越大。可能您对这一点也有所了解，而当贷款比例低于70%的情况下，贷款产品中也为自雇者和其他有困难提交传统收入证明的人提供了如loDoc 和easyDoc这种可以免去传统收入证明的便利，但是这种产品并不是完全不要求收入证明，这种产品一般会要求ABN号码。所以我个人觉得这不一定是一个好的解决账面收入过低的好办法。当贷款比例不是很高的时候，或者可以把这种贷款作成海外贷款，因为贷款比例低，风险低，贷款机构对于收入证明的要求也会降低，所以有时候把在澳贷款作成海外贷款也是一个有用的办法。