澳大利亚房屋贷款杂谈四-------您的贷款到底花了多少钱
可能有些朋友会以为，假设利息不变的情况下，也不提前还款，贷款总价的计算应该是：总价=（1+(贷款利率*贷款年限)）*贷款额度。这是不对的，因为除非贷款者选择的是只还利息，不然贷款机构会将贷款总价除以贷款年限再除以12个月，给贷款者一个每月一样的平均还款数额，这个数字包括两部分，利息和本金，因为金融机构是以天为单位来算利息的，所以当一部分本金还进去之后，这部分本金就不再计算利息了。所以实际上贷款的总价是低于上面所述的那个假设的。假设贷款额为三十万，利率为银行常见的7.62%，贷款年限为三十年，那么按照那种不准确的假设，贷款总价应该为985,800。但是按照贷款机构的金融计算器的结果，每月还款额应该为2,122.35。2,122.35*12*30 = 764,046。这里面的差距很是不小。虽然是这样，金融机构计算贷款利息的方式为复利，也就是俗称的利滚利，这种方式会极大地增高金钱的时间价值。也就是说，lender通过这种方式从贷款者身上赚取更多的利益。对于这种现象，现在并没有特别好的应对方法，或许有两个方法可以有点帮助，一就是将还款区间变小，也就是选择增加还款频率，如，当贷款机构给您选择您是希望每月还一次还是两周还一次还是每周还一次的时候，选择每周还款可以降低贷款总价，因为如上面所说的那样，贷款是每天计息的，如果您每两周还一次款，那么您等于每次还款的时候都多付了一周还款额的一周利息，每月一还的话多付的更多。现在贷款机构一般都提供直接划款服务，您完全可以把自己的工资账户或者常用账户和贷款联系起来，每周自动扣款，对您实际上没有增添任何的麻烦，但是成本就节省下来了。二就是力有所及的情况下多还一点，不要小看每月十块八块的多还，这种小数额的增加还款，可以节约的成本是您所难以想象的。比如说，还是上面那个假设，三十万贷款，三十年，7.62%的利息，每周还款，每周多还两块钱，似乎不会对您的贷款产生任何的影响，但是实际上如果您真的这么做了，您的贷款将提前五个月还完，您节约的利息将为8,714.24。您这三十年之内也就需要每周少吃一根冰棍，而这根冰棍也不是不吃，而是攒到三十年后一起吃！只要这么做，就能收获八千多的利益！这就是金钱的时间价值。所以，现在如果准备贷款的话，一定要注意喜欢的贷款产品有没有100% offset账户或者redraw facility，这两种贷款的功能实际上达成的效果差不多，都是如果您有空余资金，可以将这资金存入指定账户抵扣利息，而当您需要钱的时候，又可以把这笔钱提出来使用。所以这个即节约了利息，又提供了足够的资金自由度。所以实际上最节约的方式就是把工资和其他收入帐户做到那个100% offset账户上或者做all in one账户到有redraw facility的贷款产品上。这样您的收入将第一时间开始抵扣利息，而您也可以自由使用自己的空余资金以备不时之需。 好帖子 支持！ 顺便做个广告呵呵，财源滚滚 LS请看内容.51.gif
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