澳大利亚房屋贷款杂谈二-----转贷款的得失和技巧
因为澳大利亚贷款市场的信息极度不对称性，往往贷款申请人为了得到贷款要付出一个比最低价格高不少的成本。当贷款申请人发现一个更低的offer的时候，他们可以通过转贷款来享受他们发现的这个更低的利息。所谓转贷款，简单地说，就是重新申请一个新的贷款，用这个新的贷款来提前偿还旧的贷款。实际上，经验验证，很多贷款申请人对利息的变动并不是那么敏感，或是怕麻烦，但是其实损失总是发生在这种不知不觉中。举例说明，有位贷款申请人的现有年利率为7.37%，贷款额度为$600,000，假如他发现有其他的贷款利率为7.27%,利息差为每年0.1%，这个数字很小，可能不会引起大多数人的注意，但是如果把这个利息差转算为金额，那么他因为这个利息差，每年要多花的成本为$600,000*0.1% = $600,平均每月$50,足够他去签一部新款的漂亮手机了。而且，这还仅仅是每年损失的成本。假如这位申请人做足三十年的贷款，那么他总共的损失为600*30 = $18，000，几乎足够购买一部新车了，对于这个数字还能无动于衷的人就不是太多了吧？而且上面所述的例子，所述的利息差，还是一个相当保守的假设，我遇见的客户能够每年节省一两千块的不在少数。但是，在决定是否自己适合转贷款的时候，不能仅仅只考虑收益，还要考虑成本的问题。在转贷款的过程中，贷款申请人需要考虑的可能费用主要分为三大部分，申请费用、年费可能的差额，可能的罚款。
申请费用包括申请费、评估费、律师费三款，但是一般为了抓住转贷款客户，很多金融组织可以免掉申请费，甚至可以代出一定比例的评估和律师费。这两个费用的计算方法是以一定比例乘以贷款额度，所以是根据贷款额度的变动而变动的，可能的价格为$600左右。
年费，一些金融产品是含有年费的，像我前面的帖子提到过的，这个年费应该计算入年利。可能大家会觉得自己算比较麻烦和复杂，也可能现在还是有点迷惑，如果是这种情况，我建议大家在考虑转贷款的时候去查询自己现有贷款产品和自己准备选择的新贷款产品的比较利率(comparison rate)，这个利率的算法是将目前该产品的利率加上可确定费用（年费、申请费均摊）得出的一个新利率，也就是您在贷款时每年付出的实际成本。按照澳大利亚法律，金融组织有义务提供这个利率给贷款客户考虑。这个利率所含的水分较小，所以贷款申请人在比较产品的时候最好多多参考这个利率，而不至于被似乎看上去很低的利率骗倒。当然，明智的贷款申请人会通过不断地操作自己的贷款而降低自己的贷款成本，这种操作就不能简单地依赖比较利率来计算自己的得失了，因为比较利率是根据贷款年限来计算的，所以操作贷款来降低成本的时候，就需要您自己去计算或者咨询贷款顾问了。 qB,Y0U yq8D Dc CA
罚款，因为为了避免自己客户的流失，很多金融组织都设立了罚款，也就是在一定年限之内，如果提前清偿贷款，将要付出罚金，有些是以固定金额计算的也有是以贷款额乘以固定比例计算的。而贷款的条款和利率越优惠，罚款一般也就越高。而罚款年限一般常见的为四年左右，所以满四年贷款的贷款申请人是最适合做专贷款的了。J9EOo.SWj'|5N
当然，还有一种可能发生的费用，那就是贷款保险。因为澳大利亚是可以贷到80%以上的，为了规避风险，所以高于80%的部分需要缴纳贷款保险，不过这个数字比例也不是完全固定的，比如说有的银行可以做到85%以下不收取贷款保险。通过贷款顾问的操作，实际上贷款人完全可以部分避免贷款保险的费用。这个需要专案专谈，所以就不在这里详谈了。
下面想要和大家聊一聊如何通过转贷款这个金融工具来降低成本的问题。
最简单的方式，莫过于在市场上寻找实际利息最低的产品，然后通过转贷款来享受这个更低的利率。但是我个人认为，这是一种比较消极的方式，虽然稳定，但是并不能总是将贷款成本降低到最小。
其实还有另外一种更加积极的方式可以选择。大家都知道了，现在很多金融组织是提供honeymoon rate的，这个利率非常低，但是一年之后利率就会跳得比较高。这个产品其实也不是那么鸡肋。假如这个产品的罚款年限为四年，您完全可以用第一年的的低利率将后面三年的利率拉下来，然后当贷款罚款期过了，再挑到别的贷款产品去。通过这种方式绝对可以极大地降低您的贷款成本。比如说，ANZ现在最优惠的产品为Money Saver,年利率为7.37%,您现在使用的就是这个产品。而Heritage Building Society有一种产品叫Value Plus，这种产品的利率为第一年6.57%,后面自动跳到7.58%，但是这个贷款产品的罚款期限只有三年，所以实际利率为（6.57% + 2*7.58%）/3 = 7.24 %。在三年后享受完7.24%的利率之后，可以再选择跳到类似的其它公司的产品中去，这样您就可以享受到一个很低的贷款成本了。 Ye Q;TI1w'cnr
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